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Baubewilligung: Vorsicht Vorschrift!

Braucht es eine Baubewilligung, wenn man ein kleines Gartenhäuschen aufstellt? Grundsätzlich gilt: Fast alle Bauten und Umbauten müssen bewilligt werden. Denn für praktisch alle Bauten und Umbauten sind Brandschutzvorschriften, Bau-, Umwelt- und Energiegesetze einzuhalten.

Hauseigentümer Walter Meier (Name geändert) hat das hübsche Gartenhaus aus dem Baumarkt auf den ersten Blick gefallen. Das Modell aus Massivholz kostete 3’000 Franken, hat ein echtes Dach und erst noch einen praktischen Unterstand für Fahrräder. Im Nu stellte Walter Meier zusammen mit einem Kollegen das Gartenhäuschen auf seinen Rasen. Er fiel aus allen Wolken, als ein Nachbar reklamierte: «Haben Sie überhaupt eine Bewilligung der Gemeinde eingeholt?»

Viele Leute unterschätzen das Thema Baubewilligung – und die ganze Komplexität von Bau- und Zonenordnungen, Brandschutzvorschriften, Grenzabständen und Gebäudehöhen. Im Zweifelsfall gilt: Gehen Sie immer davon aus, dass bei bauliche Massnahmen das zuständige Bauamt bzw. die Gemeinde zu kontaktieren ist.

Nur kleine Häuschen sind bewilligungsfrei

Im Fall von Walter Meier ist der Fall klar: Das Häuschen ist 2,60 Meter hoch und hat eine Grundfläche von 12 Quadratmetern. Und der Nachbar beschwert sich zu Recht: Selbst ein Häuschen mit diesen Massen bedarf einer Baubewilligung. Die meisten kantonalen Baugesetze regeln, welche Kleinbauten von einer Baubewilligung ausgenommen sind.

Im Kanton Zürich gilt zum Beispiel, dass Kleinbauten von nicht mehr als 2,50 Metern Höhe und nicht mehr als sechs Quadratmetern Bodenfläche ausgenommen sind. Die Stichprobe für den Kanton Bern: Hier sind es auch höchstens 2,50 Meter Höhe, jedoch eine Grundfläche von zehn Quadratmetern. Doch Vorsicht: In Kernzonen mitten im Dorf, im Rahmen des Denkmal- oder Brandschutzes müssen oft sogar Kleinstbauten von der zuständigen Behörde bewilligt werden!

Nehmen wir ein anderes Beispiel: Ein überdachter Wintergarten unterliegt in aller Regel dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Kriterien sind meist Grösse, Höhe, Breite etc. sowie eine Überdachung. Erst recht ist der Gang zur zuständigen Behörde angezeigt, wenn der Bau oder Anbau beheizt und dauernd genutzt respektive bewohnt ist.

«Do it yourself»  ist gross im Trend – doch bevor Sie mit Hammer und Bohrmaschine ans Werk gehen, sollten Sie sich genauer mit dem Thema Baubewilligung auseinandersetzen.

Vorsicht Vorschriften: Das Bauen in der Schweiz ist in vielen Paragraphen geregelt. Kleine Gebäude ab einer Höhe von 2,50 Metern bedürfen meist einer Baubewilligung. (Bild: Gartenhaus.ch)

Baubewilligung: Unzählige Vorschriften und Gesetze

Sandra Markovic, Gemeindeschreiberin in Oberglatt (ZH), nennt ein weiteres Beispiel: «Energetische Sanierungen an Gebäuden sind grundsätzlich bewilligungspflichtig.» Wollen Sie also zum Beispiel die Wärmedämmung verbessern oder eine Wärmepumpe installieren lassen, ist vorgängig die Gemeinde bzw. die zuständige Behörde zu kontaktieren.

Nebst vielem anderen sind auch Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Grenzabstände, Denkmal- oder Ortsbildschutz sowie vordefinierte Nutzungen zu beachten. Hinzu kommen Umwelt- und Lärmschutz oder auch die Luftreinhalteverordnung für Heizanlagen.

Weiter müssen Sie davon ausgehen, dass alle grösseren Eingriffe und insbesondere Änderungen der Nutzung den Gang zur Behörde voraussetzen. So ist der Badzimmer- oder Küchenumbau zwar meist nicht bewilligungspflichtig. Eine Baubewilligung braucht es aber, wenn Sie zum Beispiel Grundrisse verändern, einen Nebenraum zu einem beheizten Wohnraum machen, oder wenn Sie eine Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung umwandeln wollen.

Weiter sollten Sie beachten, dass je nach Kanton, Gemeinde oder Stadt und dann je nach Zone individuelle Spielregeln gelten (Kernzone, Wohnzone, Gewerbezone). Das gilt übrigens ganz besonders auch für Standorte ausserhalb der Bauzone: Weil durch Bauten das Landschaftsbild oder die zulässige Nutzung tangiert sein könnten, sind ausserhalb der Bauzone nicht einmal Kleinbauten bewilligungsfrei möglich.

Baubewilligung nötig? Eine neue Küche oder eine „Pinselrenovation“ innen setzen keine Baubewilligung voraus. (Bild: Pixabay)

Wann sind keine Formulare auszufüllen?

Ein erstes Fazit: Wirklich bewilligungsfrei ist nur wenig. Dazu eine Auswahl:

  • Malerarbeiten und reine «Pinselrenovationen» im Innern von Gebäuden, meist auch ein Neuanstrich der Fassade, wenn dadurch die Farbgebung und das äussere Erscheinungsbild nicht verändert werden,
  • offene, ungedeckte Gartensitzplätze,
  • Brunnen, Teiche, künstlerische Plastiken oder ein Sandkasten im Garten,
  • Austausch von Fenstern (wenn das äussere Erscheinungsbild nicht verändert wird und keine spezielle Bestimmungen wie Lärmschutz zu beachten sind),
  • kleinere Zäune, Einfriedungen, Sichtschutz und Mauern, soweit sie eine gewisse Höhe nicht überschreiten,
  • der normale Gebäudeunterhalt (Reparaturen, Dachrinnen oder Dach reparieren, Service und Unterhalt von Geräten und Anlagen, Erneuerung von Oberflächen und Materialien etc.).

Was gilt bei Photovoltaik auf dem Dach?

Seit das revidierte Raumplanungsgesetz in Kraft ist, brauchen PV-Panels auf dem Dach keine Baubewilligung. Es erübrigt sich auch, dass sie der Bauherr wie eigentliche Bauvorhaben am Gebäude aussteckt. Von Sonderfällen abgesehen (Gebäude unter Schutz, Lage in Kernzonen), genügt es, die PV-Anlage bei der Gemeinde zu melden. Wörtlich heisst es dazu: Das abgekürzte Verfahren bezieht sich auf Solaranlagen auf Dächern, die «genügend angepasst» sind.

Grundsätzlich muss sich der Hauseigentümer respektive sein Planer bemühen, dass die PV-Anlage gut ins Ortsbild passt. Das heisst etwa, dass die Panels nicht über die Dachränder hinausreichen dürfen. Doch selbst für viele Altbauten und unterschiedlichste Dachformen finden Sie heute auf dem Markt zig verschiedene Varianten.

Baubewilligung: Was Bausündern blüht…

Wer sich nicht an die Spielregeln hält, muss mit weit reichenden Folgen rechnen. Gemeindeschreiberin Sandra Markovic sagt dazu: «Es ist in jedem Fall ein nachträgliches, baurechtliches Verfahren durchzuführen.» Sofern das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig ist, wird die Gemeinde eine nachträgliche Baubewilligung erteilen. Ein vorsätzlicher Verstoss gegen das Planungs- und Baugesetz sei strafbar. Denkbar sei auch eine Verzeigung an den Statthalter.

Bussen gegen Bausünder sind in der Praxis selten. Was aber weit unangenehmer sein kann: Wenn die Behörde die getroffenen Massnahmen nicht bewilligt, sind sie rückgängig zu machen. Walter Meier blüht also folgendes unangenehmes Szenario: Mit seinem vermeintlich kleinen Gartenhaus bekommt er nicht nur Ärger mit den Nachbarn, sondern auch noch mit der Gemeinde!

Checkliste Baubewilligung:

  • Von geringfügigen Kleinbauten abgesehen (siehe oben) sollten Sie grundsätzlich im Voraus das Gespräch mit dem zuständigen Bauamt suchen. Die Fachleute von der Behörde können Sie auch zu Ihren Plänen beraten. Das hilft, inhaltliche Schwächen oder Probleme zu erkennen. Die Behörde weiss auch bestens Bescheid, ob Sie allenfalls noch weitere Stellen einbeziehen müssen (andere kommunale oder kantonale Ämter etc.).
  • Bei der Gemeinde erhalten Sie das offizielle Formular für das Baubewilligungsgesuch. Damit sind Sie bzw. Ihr Architekt genau im Bild, welche Informationen und weiteren Pläne und Unterlagen verlangt sind. Dazu gehören zum Beispiel der Grundbuchauszug, ein Situationsplan (amtlicher Katasterplan) und Projektpläne im Massstab 1:100 (Grundriss, Fassadenschnitte).
  • Wenn keine besonderen behördlichen Auflagen oder Interessen von Nachbarn tangiert sind, wird das Vorhaben im vereinfachten Anzeigeverfahren abgewickelt. So sind keine Einsprache möglich, und das Vorhaben wird auch nicht öffentlich ausgeschrieben.
  • Bei einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren wird das Vorhaben öffentlich ausgeschrieben und meist auch vor Ort ausgesteckt. Die Behörde prüft, ob alle gesetzlichen und sonstigen Vorschriften eingehalten sind. Zudem bietet das ordentliche Verfahren Nachbarn die Möglichkeit, sich darüber zu informieren und gegebenenfalls ihre Interessen zu vertreten.
  • Die Fristen und Verfahrensdauern sind je nach Gemeinde und je nach Fall sehr unterschiedlich. Einsprachen von Nachbarn und weitere Abklärungen bei kantonalen Fachstellen oder unvollständige Unterlagen können zu zeitlichen Verzögerungen führen.
  • Sie haben erst dann grünes Licht, wenn der Entscheid der zuständigen Behörde rechtskräftig ist – wenn also die entsprechende Baufreigabe vorliegt.

Rund um Baubewilligungen ranken sich viele Vorurteile und Geschichten von einem „Ämtermarathon.“ Am besten fahren Sie, wenn Sie alle wichtigen Fragen im Voraus klären. (Bild: fotolia)

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Tipps und Tricks für ein warmes Heim im Winter

Zu keiner Gelegenheit wird auf ein behagliches Zuhause mehr Wert gelegt als in der kalten Jahreszeit. Spätestens wenn die Außentemperaturen Minusgrade erreichen, stehen Gemütlichkeit und ein angenehm temperiertes Haus im Fokus. Die nachfolgenden Tipps zeigen auf, wie wir uns im Winter am besten warm halten.

Das richtige Heizen

Je mehr die Menschen in ihren Räumlichkeiten frieren, desto größer ist die Versuchung, den Heizkörper auf höchster Stufe laufen zu lassen. Hierbei wird angenommen, dass eine besonders heiß eingestellte Heizung eine entsprechend große Menge Wärme abstrahlt und den Raum dadurch schneller auf eine angenehme Temperatur erwärmt. Allerdings steigt hierdurch lediglich der Energieverbrauch. Es ist stattdessen völlig ausreichend, einen Wohnraum auf etwa 20 Grad zu heizen, um ein behagliches Wohlfühlklima zu erreichen. Für Arbeitsräume und Zimmer, in denen sich vor allem Kinder aufhalten, sind bis zu 22 Grad sinnvoll. Der Schlafbereich benötigt hingegen maximal 18 Grad, um einen gesunden Schlaf zu ermöglichen und gleichzeitig genügend Wärme abzugeben. Ein Raumthermometer gibt über die jeweilige Temperatur in den einzelnen Räumen Auskunft.

Fenster isolieren

Eine gute Isolierung ist von entscheidender Bedeutung für eine angenehme Temperatur im Raum. Fenster gelten hierbei häufig als die größte Schwachstelle. Vor allem Fenster in Altbauwohnungen lassen eine Menge Zugluft in den Raum und sorgen dadurch für niedrigere Temperaturen. Eine einfache Lösung besteht zunächst in der Anschaffung sogenannter Zugluftstopper. Die schmalen und lang gezogenen Rollen aus Stoff oder Plüsch liegen in vielen Wohnung auf den Fensterbänken, um zugige Stellen an den Fenstern abzudecken. Diese Lösung ist sicher praktikabel für kleine Schäden an alten Fenstern. Sie ist jedoch keine langfristige Option, um Zugluft nachhaltig zu vermeiden. Stattdessen sollten Fenster auf entsprechende defekte Stellen überprüft und diese isoliert werden, um in kalten Zeiten warme Räume ohne einen unnötig hohen Energieverbrauch zu haben.

Suppen und Getränke

Viele Menschen sparen gerne Heizkosten und regeln ihr Thermostat um einige Grad runter. Grundsätzlich ist dabei darauf zu achten, einen Raum nicht unterhalb 16 Grad zu heizen, da sonst langfristig ernsthafte Schimmelschäden durch die Feuchtigkeit aus der Luft entstehen können. Wer dies berücksichtigt, kann gerne eine kühlere Raumtemperatur wählen als der Durchschnitt und eventuelle Kälteempfindungen durch heiße Getränke ausgleichen. Zwischendurch eine heiße Tasse Tee oder eine leckere warme Suppe wirken Wunder und ermöglichen binnen Minuten ein wohliges Wärmegefühl, das sich schnell im ganzen Körper ausbreitet. Wer es gut verträgt, kann Ingwer in Tee oder Suppe geben. Die Knolle ist für ihre stoffwechsel- und durchblutungsfördernden Eigenschaften bekannt und sorgt für ein baldiges Wärmegefühl.

Kleidung und Decken

Der Klassiker bei der Erreichung eines angenehmen Wärmegefühls ist die entsprechende Bekleidung und natürlich bei Bedarf Decken. Viele Menschen sind der Meinung, sie müssten selbst im tiefen Winter lediglich mit einem T-Shirt bekleidet und darüber hinaus barfuß in ihrer Wohnung umherlaufen. Das ist natürlich bei entsprechender Wärmeentwicklung durch den Heizkörper durchaus möglich, jedoch reine Energie- und damit Geldverschwendung. Es spricht nichts dagegen, die Körperwärme durch dicke Wollsocken und einen gemütlichen, kuscheligen Pullover zu speichern. Und wer gerne stundenlang auf dem Sofa lümmelt, um gemütlich zu lesen, nimmt sich eine warme Decke und hat es in kürzester Zeit behaglich.

Heißes Bad

Viele Menschen kennen das Gefühl, bei klirrend kalten Außentemperaturen von einem langen Spaziergang nach Hause zu kommen und einfach nicht richtig aufzuwärmen. Weder ein heißes Getränk, noch eine doppelte Schicht Kleidung können daran etwas ändern. Es gibt jedoch eine einfache Methode, den Körper binnen weniger Minuten in einen wohlig warmen Zustand zu versetzen, der meist auch viele Stunden andauert. Die Rede ist von einem heißen Bad. Versetzt mit dem persönlichen Lieblingsduft gibt es häufig nichts Schöneres, um auf angenehme und entspannende Weise wieder warm zu werden. 20 Minuten sind hierbei völlig ausreichend. Die Wassertemperatur sollte jedoch nicht zu heiß gewählt werden, damit kein zu großes Ungleichgewicht zwischen Körper- und Wassertemperatur entsteht. Wer nicht gerne badet, erreicht ein vergleichbares Resultat mit einer schönen heißen Dusche.

Umbau planen: Renovieren mit System

Einen Umbau planen: Für immer mehr Leute wird dies zu einer dringenden Aufgabe. Zehntausende von Wohnhäusern sind in die Jahre gekommen. So reift der Gedanke, dem Haus mit frischer Farbe oder gar einem grösseren Umbau neuen Glanz zu verleihen. Doch Achtung vor Flickwerk! Von Beginn weg braucht es eine gute Planung.

Umbau planen – aber wie? So manches Renovations- oder Sanierungsprojekt beginnt zunächst ohne schlüssigen Plan. Die meisten Leute fangen auch nicht damit an, dass Sie in architektonischen Visionen schwelgen oder Luftschlösser bauen. Bernhard Lauper, Bauherrenberater beim Immopro AG in Zürich, sagt dazu: «In der Praxis gibt oft ein vermeintlich kleiner altersbedingte Schaden an einem Haus den Anstoss, über ein ‚Facelifting‘ fürs Eigenheim nachzudenken.» Ein Beispiel: Am Angang der Umbaugeschichte steht ganz einfach ein ärgerlicher Wasserrohrbruch. Das verlangt nach genaueren Nachforschungen zu den Ursachen. Plötzlich wundern sich dann die Bauherrschaften bzw. der Hauseigentümer: «Was haben wir mit diesen Abklärungen bloss für eine Lawine losgetreten!»

Umbau planen: Fehler Nummer 1

Als Fehler der gröberen Sorte bei Umbauten und Renovationen gelten überstürzte Entscheide. Gerade bei älteren Liegenschaften lohnt sich eine umfassende Analyse, was im Rahmen der bestehenden räumlichen Struktur und aufgrund von Planungs- und Baurecht überhaupt möglich und sinnvoll wäre. Es ist dann immer noch Sache der Bauherrschaft zu entscheiden. Entweder schöpft man Nutzungsreserven aus, oder man lässt es vorerst bei einer reinen Reparatur oder Instandhaltung des Gebäudes bewenden.

Umbau planen: Fehler Nummer 2

Einen zweiten schwerwiegenden Fehler begehen Bauherrschaften, wenn sie sich an die falschen Leute wenden. Vielleicht wird der nächstbeste Bauunternehmer einen rein oberflächlichen Umbau realisieren, ohne das Potenzial eines wahren Liebhaberobjekts überhaupt zu erkennen.

Weitere Informationen inklusive einer Checkliste finden Sie auf homegate.ch.

Quelle: Jürg Zulliger für homegate.ch
 

Messe Bauen+Wohnen Luzern

Es ist wieder soweit, die 17. Bauen+Wohnen Messe in Luzern steht vor der Tür! Vom 1. bis 4. Oktober 2015 heissen Sie 300 Aussteller herzlich willkommen.

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Besuchen Sie die grosse Baumesse im Herbst und lassen Sie sich von den Neuheiten inspirieren. Unter dem Patronat des HEV Luzern werden Ihnen in vier Hallen, sowie auf dem Freigelände, Neuheiten, Informationen und Produkte zu den Themen Hausbau und Gebäudeerneuerung, schöner Wohnen, Küche, Bad, Garten und Energie präsentiert.
Wieder dabei ist die Eigenheim Messe mit Hauskonzepten und Immobilienangebote.

Datum: 1. – 4. Oktober 2015
Ort: Messe Luzern, erreichbar mit S4 in 3 Min. ab Bahnhof Luzern bis Allmend/Messe
Infos: www.bauen-wohnen.ch

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